最近讀到一則有趣的新聞說到:「台北市出現移民潮」，主要是因為台北市的房價太貴，想要在台北市買個30坪的三房單位，一般的市民要23年不吃不喝才買得起，但是在鄰近的外縣市卻只要10年就做得到(話說回來，10年不吃不喝也不是普通人辦得到的吧?)，也因此很多台北市民紛紛移居到附近的台北縣或是桃園的林口地區置產。

同樣的都市移民潮其實也曾經出現在日本。1985年9月，美國、西德、日本、法國、英國共同簽訂了「廣場協議」(Plaza Accord)，共同決定干涉國際匯率，讓美元貶值以改善美國貿易與赤字。在那之後，日圓快速的升值，大量國際資本進入日本市場，從1986年到1989年，日本的房價整整漲了兩倍，到1989年底，日本的房地產地價總值相當於整個美國地價總值的4倍，到1990年，僅僅東京都的地價總值就相當於美國全國的總地價。面對這種不合理的價格當然泡沫的破滅就會隨之而來，20年快過去了，日本失落的十年也快變成了失落的二十年，現在日本六大主要城市的地價僅僅只剩下20年前的1/4左右而已。

台灣目前的地價算不算高? 會不會步向日本的後塵呢? 其實不管從生育率、人口老化程度及以出口為主的經濟結構等等來看，兩者的相似度都非常的高。我們姑且不論地產泡沫會不會在台灣發生，但當時日本都市地區的房價過高，同樣的也跟台灣一樣引發了都市人口向外擴散的移民潮。只是，這樣的做法是否正確呢?

在投資的領域裡面有個很有趣的現象，那就是「價格越高的東西往往隱含著它越有價值」，長期下來，不論是在多頭或空頭，優質的資產始終都會比次級產品多出一些溢價的空間。舉例來說，下圖是內政部地政司以2008年3月為基準指數100，所編繪的2004年9月至2009年3月地價指數趨勢圖。從這張圖可以發現，2004年到2008年的大多頭階段，台北市地價擁有最高的漲幅；而2008年到2009年的金融風暴階段，台北市地價則是相對出現最小的跌幅。日本的狀況其實也是一樣，雖然整體地產泡沫破滅了，但是都市地區地價仍然較郊區具有更佳的保值性。所以，長期來看，外移置產投資的策略似乎就不是一個聰明的做法。

台北市地價相對於高雄或台北縣易漲難跌

如果各位仔細觀察的話，這個「移民潮」不僅僅是會出現在房地產，包括股票及國際股市都有一樣的特性。最近的台股漲的都是一些二線的題材與類股，而全球股市也都是已開發國家在大漲，領先的族群與新興國家則是已經進入休息狀態。這是一個落後補漲的結構? 還是一個本益比調整後再出發的開始呢? 這我目前沒有答案，但我可以告訴大家的是，如果你不知道是哪一種，選擇一線的投資標的就絕對不會錯，因為經過風浪之後，價值會再創新高的往往都還是這些標的。

補漲的二線股就絕對不能買嗎? 當然也不是，但前提是你必須清楚知道你跟它之間的關係只是短暫的露水姻緣而非要廝守終身，獲得一定的報酬之後就應該當機立斷的退場。至於那個必須廝守10幾20年的二線房地產，還是請台北市民們三思而後行吧!