艾利克斯: 昨天出刊的壹週刊專欄我也提到了對於中國房地產的看法

http://chinese.wsj.com/gb/20100121/ecb084446.asp?source=whatnews

中國為遏制房產市場過熱而推出的最新措施令全球股市掀起拋售狂潮，因為投資者越發對中國能否保持持續增長而感到擔憂。眼下，中國即將取代日本成為全球第二大經濟強國，作為主要增長引擎的地產業在這一進程中功不可沒。

中 國政府週四公佈的資料顯示，2009年全年國內生產總值(GDP)增幅為8.7%，超出了政府在年初時設定的增長8%的目標，當時一些經濟學家曾警告說中 國的經濟增幅可能僅有約5%。去年第四季度中國經濟同比增長10.7%，反映出全球貿易回暖以及國內地產和基建持續升溫所帶來的共同推動。中國國家統計局 (National Bureau of Statistics)同時公佈，去年12月份消費者價格指數(CPI)較上年同期上升1.9%，升幅遠大於11月份的0.6%。

這些強勁的資料令中國更進一步逼近了現由日本佔據的全球第二經濟強國的寶座，不過日本到下個月才會發佈最終資料。

就像幾十年前的日本一樣，中國也在經歷快速的工業化過程，農村人口因為更好的工作機會而來到城市生活，他們需要購房、消費。

然 而，人們越來越擔心中國會遇到日本曾經碰到過的問題，而正是它們讓日本在上世紀90年代迎來房產泡沫的破裂，在之後數年時間裏經濟一蹶不振。中國最大的地 產企業萬科公司(China Vanke Co.)董事長王石上個月接受採訪時說，如果中國大城市地產價格快速增長的勢頭擴散到其他地區，那麼中國則有可能經歷日本式的地產泡沫。

周 三，中國政府對銀行放貸進一步加強了控制，再次凸現出政府對泡沫的擔憂。這些為新開地產項目融資的銀行貸款給地產過熱的現象起到了推波助瀾的作用。知情人 士說，中國銀行(Bank of China Ltd.)本月將停止發放任何新的人民幣貸款，其他規模較小的銀行則必須將更多資金用做儲備。

中國政府在上周已針對限制新增貸款出籠了若干措施。週三的最新決定給中國投資者帶來震懾，上證綜合指數當日收盤重挫2.9%，銀行類股損失慘重。這種恐慌情緒也蔓延到了其他市場。道指週三下挫了122.28點，收報10603.15點。

中國一年多前推出旨在應對全球危機的經濟刺激措施，國有銀行放貸是支撐刺激計畫的基石。隨著中國政府逐步退出刺激計畫，若想保持經濟高速增長，私營領域就必須要加大支出。

房產是保持經濟增長的最大希望所在。世界銀行(World Bank)提供的資料顯示，去年，建築業發展是私營行業投資的主要推動力。其他行業擴張依然遲緩，因為全球經濟疲態依舊，且國內工業存在產能過剩問題。

北 京工商大學(Beijing Technological and Business University)經濟學教授季鑄說，由於出口業面臨困難時期，地產行業已經成為了中國經濟的主要支柱。他指出，沒有人希望看到地產價格下降，投資者 不希望、開發商不希望，政府官員當然也不希望看到這一幕。

從全國範圍看來，住宅新盤的售價折合成年率的增幅超過了20%。大城市的高級公 寓價格漲幅更大。目前為止，價格漲勢正促使開發商興建更多的樓盤，帶動了建築及原材料行業的就業，從而給整體經濟構築了支撐。中國在11月和12月兩個月 的新屋開工數量連創紀錄新高，當季的新屋開工量較上年同期激增了75%。

太平洋投資管理公司(Pacific Investment Management Co.)駐東京的亞洲信貸研究主管Koyo Ozeki認為，將中國的地產熱和日本投機性的地產泡沫相提並論有些言過其實，原因之一就在於日本在80年代時的經濟比當前中國經濟要成熟得多。

他說，中國的生活水準仍遠不及發達國家，隨著中國城市的擴張和居民收入增長，預計未來數年的新房需求將保持高漲。

然而，這並不意味著投機因素沒有在中國的房產市場中興風作浪，特別值得一提的是一些富裕的中國人將他們的儲蓄投入了地產市場。

瑞銀(UBS)中國經濟學家汪濤說，中國確有需求增長的長期趨勢，但另一方面仍然有可能產生泡沫；售樓現場無疑能讓人感受到泡沫的存在：人們排隊購買高檔公寓就像排隊買白菜。

風險在於過多新建住宅價格過高，無人購買，導致無效投資和不良負債，從而在未來幾年對中國經濟造成危害。即使不會崩盤，這種只為少數城市精英一族服務的房地產市場格局也有可能演變成令北京當局擔憂的政治問題。

黃海英（音），28歲，在成都一家醫院工作。像她一樣並不富裕的人群一直在沮喪中看著住宅價格不斷攀升。由於離城市中心區太遠的地方交通狀況實在太差，她想在離她工作的醫院近一點的市區買一套單元房，但卻無力負擔。

市中心的房價已經超過每平方米1170美元。按照這一價格，一套小戶型的房貸每月也要吃掉她一半以上的工資。黃海英說她的一些朋友和以前的同學已經買了房子，但她還在觀望。現在的房價太高了，很難下定決心。

北 京和上海的住宅價格已經大大超出中低收入家庭的可承受範圍。位於北京的投資銀行中國國際金融有限公司(China International Capital Corp.)預計有20%的城鎮人口現在還能買得起房。這是一個非常可觀的市場，約合1.2億人。但令人擔憂的是其他人群正被遠遠拋在後面。

針對公眾對高房價的憂慮，政府已經開始做出反應，近幾周頒佈了一系列旨在限制投機炒房的措施。中國國務院本月承認一些城市房價增長過快“已經引起高度重視”。

但官員們還在為07年底、08年初試圖消除房地產市場泡沫的努力感到懊惱。當時的做法致使中國家庭對房地產市場失去信心，導致住宅銷售量與施工量在全球金融危機來襲之前便雙雙急劇下跌。

政府這次行事更為小心。其主要策略不是打壓市場，而是加大更便宜、有補貼的住宅的供應量。但開發商不願為低收入家庭建造低利潤的單元房。中國立法機構去年的調查顯示，公共住宅投資到8月份僅完成24%。

Andrew Batson